農地に住宅を建てたい
農振除外、分筆、農地法5条、開発・建築許可、完成後の地目変更・建物表題登記まで確認します。
QUICK ANSWER
申請書を作る前に、その計画が進められるかを調べます。
農地法だけでなく、区域、農振、道路、排水、開発・建築関係を確認します。土地の地番と利用目的が分かれば、事前調査を始められます。
本人が転用農地法4条を検討
売買・貸借を伴う農地法5条を検討
農地のまま権利移動農地法3条を検討
最初に必要地番・目的・利用者
最初に「その土地で実現できるか」を調べます
農地を住宅、駐車場、資材置場などに使うには、農地法だけでなく、都市計画法、農業振興地域、道路・排水など複数の条件確認が必要です。申請書を作る前に、地番と計画を伺い、手続きの組合せと順番を整理します。
- 市街化区域か、市街化調整区域か
- 農用地区域（いわゆる青地）に含まれるか
- 転用目的、必要面積、代替地の有無
- 道路、排水、造成、建築に関する条件
- 土地の一部だけを使う場合の分筆要否
- 転用後の地目変更・建物表題登記の見通し
許可・除外の可否は個別の土地と計画に基づき行政庁が判断します。当事務所は事前調査を行い、見込みと課題をご説明しますが、許可を保証するものではありません。
目的別に考える農地活用
駐車場にしたい
利用者、必要台数、舗装・排水計画、出入口など、計画の具体性を整えて転用手続きを進めます。
資材置場にしたい
事業内容、資材の種類・量、搬入経路、既存事業所との位置関係などを確認します。
農地を売買・贈与・貸借したい
農地のまま耕作目的で権利移動するのか、転用を伴うのかで農地法3条・5条を区別します。
農地法3条・4条・5条の違い
表は横にスクロールしてご覧いただけます。
| 区分 | 内容 | 主な例 | 報酬の目安（税別） |
|---|---|---|---|
| 3条 | 農地のまま、耕作目的で所有権等を移す | 農家間の売買・賃貸 | 100,000円～ |
| 4条 | 所有者自身が農地を農地以外にする | 自己所有農地を駐車場へ | 120,000円～ |
| 5条 | 権利移動を伴って農地を農地以外にする | 親の農地を借りて住宅建築 | 140,000円～ |
| 届出 | 市街化区域内での4条・5条転用 | 区域内農地の転用 | 50,000円～ |
金額は税別の報酬目安です。農振除外、開発・建築許可、測量、分筆・地目変更登記、図面作成、証明書等の実費は別途です。
一宮市で特に確認したいこと
農地転用の締切と期間
一宮市公式案内では、市街化調整区域・都市計画区域外の許可申請は原則毎月8日締切、許可までの目安は約1カ月半とされています。市街化区域内は届出で、案内上の目安は約1週間です。休日や案件で変わるため最新日程を確認します。
農地転用と開発申請の連携
農地転用許可が必要な開発・建築許可申請は、同じ月の8日までに受付できないと翌月分になる旨が一宮市から案内されています。初期段階で図面と資料の準備順を整えることが重要です。
農用地区域からの除外
農用地区域の除外は、必要性・適当性、最小限の面積、緊急性、代替地が困難であることなど複数要件をすべて満たす必要があります。受付は原則として5月・8月・11月・翌年2月の各15日（休日の場合は前開庁日）まで、年4回と案内されています。日程・必要書類は変更される可能性があるため、必ず申出前に一宮市の最新案内を確認します。
無断転用を避ける
造成、駐車、資材の搬入など、工事前・利用前に手続きが必要です。一時利用も転用に当たる場合があるため、先に確認します。
「申請できる」と「許可される」は別です
当事務所は、対象地・計画・関係法令を調査し、必要書類を整えて申請を支援します。許可・農振除外・開発許可等の最終判断は各行政庁が行うため、結果を保証するものではありません。事前相談後も、計画変更や追加条件が必要になる場合があります。
ワンストップで進める具体的な流れ
土地調査区域、農振、登記、道路・排水
計画整理用途、面積、配置、資金・工程
測量・分筆必要範囲を明確にする
許可・届出農地法・都市計画法等
工事・利用許可内容に沿って実施
登記地目変更・建物表題等
二つの資格を一つの窓口にするメリット
- 分筆線と土地利用計画を同じ資料の流れで検討できる
- 行政申請用の図面と測量成果の受渡しを減らせる
- 許可後に必要となる地目変更・建物表題登記を見落としにくい
- 工程全体の窓口を一本化し、進行状況を把握しやすい
ご依頼時にお知らせいただきたいこと
- 対象地の所在地・地番
- 所有者と、利用する方との関係
- 住宅、駐車場、資材置場など具体的な利用目的
- 土地全体か、一部だけを利用するか
- 希望時期、建築会社・不動産会社等との打合せ状況
- 固定資産税関係資料、登記資料、計画図があればご持参ください
事前確認の1分チェック
分からない項目は「不明」で構いません。分かる範囲だけで、事前調査の入口になります。
- 対象地の地番住所ではなく、固定資産税資料等に記載された地番が分かるとスムーズです。
- 誰が所有し、誰が使うか本人利用か、親族・購入者・借主が利用するかで条文の検討が変わります。
- 何に使うか住宅、駐車場、資材置場など、具体的な目的を伺います。
- 全部か一部か一部だけなら、分筆の要否と計画面積を確認します。
- いつ使い始めたいか締切・他の許可・工事時期から逆算します。
許可・届出の後にも手続きがあります
許可・受理
工事前に許可書・受理通知等の内容を確認。
計画どおりに工事
無断の計画変更を避け、必要な完了報告等を確認。
土地利用の変更を確認
宅地・雑種地等として利用できる状態か現地確認。
地目変更・建物登記
土地・建物の現在の状態を登記記録へ反映。
農地活用の総額を構成するもの
行政手続き
農地法、農振除外、開発・建築関係、道路・排水等。必要なものだけを見積ります。
測量・登記
現況・境界、分筆、転用後の地目変更、建物表題登記等。
実費・外部費用
証明書、行政手数料、設計・工事、他士業等。当事務所報酬と区別します。